【主持人】：城市商业的繁荣以及低碳环保的新城市定义，中国房地产发展模式都要有新的变革、新的使命。同样机遇的背后，也蕴含着风险与泡沫，房地产企业已经站在了资本的十字路口。我们开始今天下午的博鳌圆桌，首先进行第一环节，精装修、低碳、产业链——地产新政下的共赢之道。

我们请出对话主持卞京先生以及欧派橱柜姚吉庆先生，对话嘉宾：孙丽梅女士、张明燕、薛迥文、何东山先生、夏卫华先生、宫培谦先生。

【卞京】：谢谢大家，大家下午好!我今天和姚吉庆先生共同主持这个论坛。地产调控之下，我们整个产业链上的服务商、设备供应商都在积极想一些办法规避经营风险，通过资源整合，实现更大的经济效益和品牌效应。首先我们有一个很成功的案例，就是冠军联盟。通过一体解决之道，取得了意想不到的市场效果，很有幸，我们请姚吉庆先生先谈一下这个话题。

【姚吉庆】：当时我们成立冠军联盟的时候，并不是说一定对接地产商，当时确实在金融危机下，在这样一个比较恶劣的环境下，想着抱团取暖。跨界营销成功性比较小，所以刚刚开完资讯发布会，第二天媒体就有报道说冠军联盟估计三个月可能就熄火了。但是实际上我们一直做到今天。就是因为我们在泛家居里找到的品牌都是最优势的品牌。第二，我们这些联盟都是异业联盟，共同的利益使我们走到一起。第三，共同价值观，特别是绿色环保，我们讲绿色低碳这个概念，实际上在09年4月22号我们就举行一个活动，倡导大家绿色环保。这个概念得到了所有冠军联盟同盟的认同。还有一点，在品牌运作当中，因为大家都是领导品牌，这样跟消费者对接的时候，这种品牌的号召力就比较强。去年年底在冠军联盟出现后，出现很多山寨版的冠军联盟，但是每个联盟大概两个月就熄火了，主要就是不够聚人气。博鳌地产论坛之所以这么热闹，主要还是有这么多大腕在这里，这些大的经济学家很聚人气。这就是品牌的效应。我就简单谈一下联盟的概念，最核心的我们还是要推出一体化的服务。

【卞京】：一体化的服务，应该说在新政之下，地产业是有这样一个趋势。什么样的趋势呢?大家住房子，我们目标是让大家越来越简单越好。是不是可以这样说话，未来地产，精装是我们一个比较好的趋势。在这个过程当中，可能设备服务商、供应商能够尽早加入开发环节中，为消费者提供更好的服务。我们也请冠军联盟东鹏陶瓷来讲这个趋势。

【孙丽梅】：我们从自己是业主这个角度欢迎是精装的，而且我们判断房地产精装是一个趋势，这里都是房地产老大，应该大家比我们还要了解。我们关注精装今后这个趋势里头，我们怎么样为我们房地产企业提供一些什么样的服务、产品，能够共同发展。冠军联盟的好处在哪里?首先一个是品质，我们认为精装项目最关注的一个品质的稳定性。交楼的时候大家都要像过关一样，业主们各种各样的心态，怎么应对这个需求。最重要的就是产品品质要过关。工业化生产的产品难免会有一些波动。为什么找品牌企业，因为他是品质放在首要。品牌出来的产品它是稳定的，所以我们冠军联盟选的都是行业领先企业，能够保证产品稳定性的。第二，服务的细节。前几天我还在成都拜会龙湖地产，他们采购团队对我们代理商是赞不绝口，在配合上他认为我们代理商做的很好，超出他们预期。他说他们补货补了七次，我们代理商居然都能准时把货供到工地，他们都觉得想象不出来。为什么能做到这一点，我说我们做精装修配合已经有五六年历史，从早期跟各个开发商合作，积累了很多经验。在样板房里，我们对砖的耗用有一个计算，等到真正施工的时候，每一个施工队的特点我们都有摸透。所以我们按照准确测算来做，这样结果使我们有了充分准备，提前做好计划。所以补七次货，不是临时生产，这是专业性带来的优势，服务的细节往往在地产精装修项目里头，能够对项目进度保障、质量保障起到决定性作用。因为我们地产公司面对太多供应商，一个项目下来，供应商数量是相当可观，方方面面都协调好是一个难题，服务的经验是很重要的。因为我们网络能够遍布全国，能够深入县镇级市场，而且每一个品牌在网络建设上有一套先进经验，我们能够把其他项目里头总结出来的服务要素复制到每一个网络成员，让我们代理商都能掌握这个要求。像富林投标的时候，我们给他介绍细节的时候，甚至帮他们提醒到今后维修用砖要占多少百分之多少，这个是很超出他们预期的，他没有想到这个问题会从我们这个地方提出来，这就是从别的地方带来的经验。这些经验互相交流都是帮助我们提升这种服务的素质。第三个优势就是产品整合优势，像每一个品牌自己很专业，我们能够专业到就像华润幸福里，万象城一期的时候，洞石掉了，弄伤了一个孩子。二期他不敢用天然洞石，我们可以按照他的要求调色泽、花纹，保证损耗率在1%以内，这些都很专业，我们产品出来后，每个设计师出来的灯光效果不一样。但是雷士他们非常专业，他们调试灯光，展示效果就非常好。橱柜，我们有欧派，整体风格就显现出来了。所以产品优势是专家优势整合在一起来。精装修优势往往是设计阶段是专业设计师对空间进行设计，我们每一个品牌把整合起来的优势跟设计师提前沟通，控制好性价比，这就是联盟的优势。所以早期的介入能够在产品研发阶段以最小的代价、最高的效率满足开发商的要求。这就是冠军联盟能够带来的产品整合的优势。同时在于工程上，如果开发商要搞精装修，必然大量的比价、招投标，有很多工作，所以一个单位可能有一堆采购人员，每一个都很专业，如果冠军联盟，把专业知识介绍给这些采购，那一定是效率最高，等于是不专业的人通过我们交流，变成专业的人，不需要太多的专业人士，这个对房地产公司降低管理成本也是非常有效。所以我是一直认为只要是真正像我们这种宗旨坚持下去，冠军联盟这条路一定能够走豪华，而且最重要是给我们地产商带来更高价值。

【卞京】：在座都是在本行业都是一线品牌，有很多想告诉大家，不过非常抱歉我们只有30分钟，可能后边发言嘉宾提醒一下，咱们每个人民简明扼要把自己陈述的观点，我担心这样每个人发言一圈1小时就过去了，每个人3分钟。冠军联盟另外一个比较重要的合作伙伴，宫培谦，你来谈谈。

【宫培谦】：作为会议大主题，新政下房地产发展方向和思路。作为广东万和股份有限公司，做的最核心的产品就是家用热水器，我们冠军联盟为什么几家能够合到一起来发力，也是因为这几家其实大家看到了包括欧派的橱柜、东鹏陶瓷、大自然地板、美的空调、照明雷士、万和热水器，这几家只要到场了，可以说这个房子就可以用了。因为这些都涉及到精装修动工之前要设计好的，最后装完，只剩下往里面搬了，这样我们六家组建在一起，其实已经完整可以把一个家居全部在精装修上做好。另外，特别是在低碳方面。我们这个产品因为现在全球在家用热水系统方面和国内的家用热水系统方面其实存在很大的差距。一大差距就是节能降耗方面，因为这一点我们现在用的还是比较普通的，包括电热水器也好，一般的燃气热水器也好，这些都还是一个房间一个，其实在欧美已经是一个系统的，包括太阳能板、热泵，包括太阳能板加上燃气集成，这种系统能够非常好的节能，2012年已经在每平方米每年的耗电量不能超过50度，已经作为一种法律在实施，我想这件事一定会影响到中国未来房地产的发展，也如何去对家居这块更有效的降耗，一个是使用电能，一个是使用燃气能，通过我们冠军联盟共同来服务好房地产商，使我们产品具有更强的个性化和竞争优势，然后去迎接新的挑战。

【卞京】：关于精装低碳方面，广州华誉景观张明燕谈谈。

【张明燕】：因为我们是做景观设计的。我们在工作过程中，跟万科、金地、保利这些公司打交道，其实我们会接触到很多公司不同的做法。他们在新政下，很多共同的特点，他们会认为虽然市场上销量降低了50%或者某一个数字，但是市场上总是要有消费的。如果消费者去打分的话，它的性价比占到前面30%到50%，这样投资者就会去选择他们。所以他们应对方法就是让他们更加有竞争优势。我们设计企业也是这样，当市场业务量减少了50%之后，那你是不是能够成为他的选择对象，也让你自己公司成为性价比排在前面30%到50%这样的企业。实际上在08年的时候，我们整个行业业务量基本上锐减了50%以上，就是整个行业的裁员当时是在30%左右。当时我们是一个人也没有裁的，当然也遇到蛮多困难。这一方面是社会责任感。另一方面，也是公司在经营管理这些方面就是能够比较高效，人员没有那么多闲置，同时增强客户满意度所导致的结果。当项目不够多的时候，他依然会选择你。我想这个就是我们的企业经营之道。未来，房地产原来是一个傻子都能赚钱的行业，从机会性的增长到惯性的增长，未来真正能够成为成功者，只有学会战略增长的企业才会成为赢家。

【卞京】：房地产是大浪淘沙的行业，现在都是精英。我们有请正略钧策公司薛迥文谈谈。

【薛迥文】：虽然说新政逼迫我们房地产企业去寻找差异化战略，但是差异化战略未必是低碳的。所以这两个话题放在一起比较牵强。我们公司作为管理顾问公司领头羊，我们对房地产行业低碳也有所分工。低碳在房地产企业目前这个阶段有一点若隐若现。很多企业第一层面是把低碳作为营销的噱头。做的好一点可能把低碳作为产品要素，做得更好一点，包括我们前面的客户，比如万科，他们直接把低碳这个东西作为一个产品战略，已经是作为企业产品战略来做。关于低碳这块，我们长期的跟踪研究，我们认为中国房地产行业低碳主要有这么几个问题。第一，我们的建筑节能技术，我们自身研发能力是偏弱的，我们很多材料、技术是靠从国外引进，这是我们这个行业面临的第一个问题。第二个问题，节能技术发展滞后。节能技术产品也在推广之中。第三，我们这个行业在低碳方面遇到的问题，我们这个节能建筑它的后期施工的监管以及业主这种使用习惯我们需要去引导和培养。针对这些问题如果说我们今天作为谈房地产行业的低碳或叫绿色建筑作为起点的话，我想对行业提这么几点建议，第一，放眼长远，戒除浮躁。这个行业相对是好挣钱的，好挣钱就容易浮躁。你随便拿一个好的地段，低成本拿一地块就可以挣很多钱的情况下，有多少开发商会在意低碳这方面。第二，关于低碳这块我们要区分一个公益性的需求和非公益性的需求，有一些公益性的需求，比如三层复合木地板，他说我是因为避免对环境破坏，这个是全社会买单的东西，公益性需要国家一些扶持的东西。对于一些非公益性的东西，我们更重要的在目前这个阶段可能要引导消费者，让他觉得我为此多支付了，但是能够得到一些好处，我们需要引导培育消费者。第四，房地产行业的低碳或者绿色智能化这些课题需要全行业共同努力。我们的开发商实际上是整个产业链条上最大的，但是我们未必每个产业链都整合，就好像冠军联盟提到的商业模式也未尝不是一个好的尝试。在这方面我也希望看到他们这样的商业模式如果能够成功，作为管理咨询者，我们乐见其成。

【姚吉庆】：实际上低碳这个概念炒的比较大，但是这个低碳概念首先源于低碳的设计。除了建筑设计以外，在精装房的时候，厨房、磁砖、地板等等都是低碳的问题。东鹏的磁砖现在用了矿渣生产，大自然地板可以用负氧离子地板，就是如何从节能环保去考虑，这些都是专业技术，跟本身他所在的行业，这些行业都要研究透彻，才能真正实现低碳。

法国亮维夏总谈谈从精装的角度如何做好地产和专业的品牌的整合。

【夏卫华】：我表面上是做可视对讲、智能家居的，我自己有一个好消息也要分享一下，新政之后，实际上我在拼命招人。新政之后，从目前情况来看，今年跟去年比可以翻五番。原因在哪呢?新政应该是现实意义里面做的调整，他只跟民生有关系。真正的高端地产，真正的有历史意义的地产，中国才刚刚开始。我个人身为真正有品位、有档次，建一个房子住400、500年这样的豪宅，只是刚刚冒个头。而我们是一直在做国内奢侈豪宅专业功能这样一个设备配套。今年以来，我的一个感受就是包括星河湾，北京饭店、财富公馆、钓鱼台7号院，我的感觉北京卖的最贵的前十名里面，我有6个做配套了。广州排名前五我做了三个，上海排名前五好像我也做了三个。总体感觉，精装房，真正负责任的，真正高端的，真正有辐射能量的地产，好像没有受新政影响。他应该是一个只跟理念、跟自己高度有关系，跟国家调控没有关系。现在只是一个开端，未来10、20、30年，可能很多的倍数的递增。刚才另外谈到低碳、环保，我还是有一个观念，我们老祖宗做一个房子准备用300年，那是最环保、最低碳的。而且在做的过程中，包括我们自己在里头居住的时候能够有一个低碳的心、有一个环保的心。所以我们在跟这些豪宅定制的过程中，充分感受到了负责任是真正的低碳，为了历史意义上的低碳去做思考是真正的环保。我们也是因为在这个条块上，跟这个我们顶尖奢侈豪宅的这样一些理念相吻合，所以在最近几年里头，我真的觉得非常的看好。

【姚吉庆】：夏总谈的也反映一个情况，哪怕做一个对讲机也可以做到低碳，这里有更多专业机构在整合。因此这个年代是一个整合年代，我们地产公司可以在另外一个高端上整合，而下面整合可以通过不同领导品牌整合各自资源，提供完整服务。何总，你对这样一种商业模式的对接有什么看法?

【何东山】：我们跟了博鳌房地产论坛6年，我心里一直都憋着，今天坐在这里可能很另类，今天如果让我说这个话题，我认为应该叫做新政下产业链低碳精装。可能这样更合理一些。因为新政下，就是我们国家从整个整体的宏观政策来讲，是在做一些创世纪乐观调整。产业链我觉得就我们今天说房地产而言。简单介绍一下我们开元，我们开元是做城市运营，土地战略策略专业性公司。目前我们经营这十年当中，可能更多的是跟境外的策略性的公司和已经进驻国内的房地产开发商做一些策略上的服务，特别是一级市场、二级市场接口这个地方同时我们主打的业务主要是做基于一个城市概念规划出来后，对于城市运营土地市场这块的策略。同时包括政策研讨。在这十年当中，我们见证了太多的开发商前仆後继的倒下。同时这个行业也越来越健康、也越来越规范，同时也谈到了这个产业链其他所有的辐射行业，也有做精装、也有做家装的等等。从我们公司看整个产业链当中，我觉得我们在产业链上端，也就是一级市场。从我们业务专项来看，低端我们服务的是政府，同时第一个市场是政府，第二个市场应该就是我们在座的各位开发商，实际上这里面所挂接着还有我们其他的产业，比如园林、比如概念规划单位，比如精装修单位，实际上在链状里都有，当有一些小型规模地块，我们家装都会进来。因为我们跟政府做区域土地资源开发的话，这里面务必就有这个部分。所以就我们企业来讲，这些年当中，现在说到我们的产业链，我觉得越来越健康了。但是如果说低碳的话，今天我们这里说低碳，我很赞同夏总的话，一种责任。低碳这个概念太大了，谈到我们房地产开发项目，可能把这个作为噱头。低碳这个概念是涵盖的所有方方面面。我们认为在低碳这个环节下应该大家有这种概念、有这种责任。从我们精装来讲，我觉得这个城市在房地产这个项目里面应该最后他能够装修的华丽、能够用好产品，这里面都含有低碳。包括园林，就开元耕耘这十年，应该说今天在博鳌这个位置，我想未来我们这个行业、我们这个产业链，随着国家新的政策不断规范、不断法制化，我们未来这个产业链上的行业，特别是房地产大佬应该是更加蓬勃发展。而且房地产归类，细分，都会有一个很健康的环境。同时我们这条链上所有这些企业都会有一个很朝阳的路，这条路很长，我想在我们开元做的这块来讲，我们做一二级联动这块已经有经验了。也希望跟在座开发商，可以提供一些更完整、更好的整个产业链的服务。

【卞京】：产业链整合在新政之下也是一个很持续的发现和发明的过程，今天我们话题只有30分钟，只能聊这么多，希望下面大家多多沟通，也希望所有开发企业、配套供应商，从自我做起，为中国房地产行业良好健康发展尽一份力。谢谢大家!